35条書面と37条書面って？違いは？
不動産を購入したり借りたりする際には、法律で定められたさまざまな書類や手続きが必要です。その中でも「三十五条書面」と「三十七条書面」は、初めて不動産取引をされる方にとって分かりづらい部分かもしれません。これらの書面は、内容も役割もそれぞれ異なりますが、いずれも安全に取引を進めるうえで欠かせないものです。この記事では、特に初心者の方の視点に立ち、三十五条書面・三十七条書面それぞれの特徴や違い、覚えやすいポイントについて分かりやすく解説いたします。ぜひ最後までご覧いただき、不安解消や正しい知識の習得にお役立てください。
35条書面とは何かを初心者にもわかりやすく説明
まず、「35条書面」とは、「重要事項説明書」のことを指します。これは、宅地建物取引業法第35条に基づくもので、不動産売買や賃貸の契約を結ぶ前に、宅地建物取引士が契約に関する重要な内容を相手に対して書面で説明し、交付する義務があるものです。
誰がいつ誰に説明・交付するかというと、契約成立前に、宅地建物取引士が買主（売買の場合）や借主（賃貸の場合）に対して行います。宅建取引士証を提示し、説明と交付を行うことが法律で決まっており、相手が宅建業者であっても交付は必要ですが、説明を省略できる場合があります。
35条書面に記載される主な項目を初心者向けに整理すると、以下のようになります。
| 項目 | 内容（初心者向け） |
|---|---|
| 権利関係 | 登記されている所有権や抵当権など、物件の法的な立場について |
| 法令上の制限・設備状況 | 都市計画や建ぺい率などの制限や、水道・ガス・電気の整備具合について |
| 取引条件 | 手付金、解除条件、契約期間や更新の条件（賃貸の場合）など |
このように、35条書面は契約前に「どんな物件か」「どんな条件か」を契約者が正しく理解できるようにするための大切な書面です。
：37条書面とは何か、基本を理解する
37条書面とは、不動産の売買や賃貸などの契約が成立した後、宅地建物取引業者が遅滞なく交付しなければならない書面をさします。これは、契約内容を明確に記録し、将来的なトラブルを防ぐ目的で重視されていますので、初心者の方にも正しく理解しておいていただきたい大切な仕組みです。日本の宅建業法第37条に基づいて義務付けられています。
まず、37条書面の交付タイミングや相手、そして担当者についてわかりやすく整理します。契約成立後、遅滞なく（できるだけすぐに）交付が必要です。そして、交付先は契約の当事者双方（たとえば売主と買主、貸主と借主など）となります。担当者としては宅地建物取引業者であれば社員や担当者が交付できますが、必ず宅地建物取引士（宅建士）が書類に記名（署名・印押）する必要があります。なお、35条書面のような「説明義務」はなく、交付するだけで要件を満たせます。
続いて、37条書面に記載される代表的な記載事項を簡潔にご紹介します。まず、必ず記載しなければならない「絶対的記載事項」は、当事者の氏名・住所や物件そのものを特定する表示、建物の主要な部分などの構造に関する情報（中古の場合）、代金や賃料、支払いの方法・時期、引渡し時期、そして売買・交換における移転登記の申請時期などが挙げられます。一方、契約内容に応じて記載すべき「任意的記載事項」には、契約解除に関する取り決め、違約金や損害賠償に関する事項、天災など不可抗力の場合の対応策、ローン斡旋の不成立時対応、契約不適合責任に関する措置、公課負担の取り決めなどが含まれます。以下の表にまとめました。
| 区分 | 主な記載事項 | 説明 |
|---|---|---|
| 絶対的記載事項 | 当事者氏名・住所、物件表示、支払条件、引渡時期、登記申請時期など | 法律上、必ず書面に記載する必要があります。 |
| 任意的記載事項 | 契約解除、違約金、不可抗力、ローン不成立対応、担保責任、公課負担など | 契約によって定められている場合に記載すればよい項目になります。 |
37条書面は、契約後の法的保護の基礎となる重要な文書ですので、記載内容や交付タイミングなどを正しくおさえておくことが、不動産取引を安心して進めるポイントになります。
35条書面と37条書面の違いを初心者でも覚えやすく比較
不動産取引において、「35条書面」と「37条書面」は似ているようですが、目的やタイミングなどに明確な違いがあります。以下に３つの観点で分かりやすく整理しました。
| 観点 | 35条書面（重要事項説明書） | 37条書面（契約内容記載書面） |
|---|---|---|
| 交付時期 | 契約成立前に交付し、説明を行います。 | 契約が成立した後、遅滞なく交付します。 |
| 説明の有無・担当者 | 宅地建物取引士が必ず説明し、宅建士証も提示します。 | 説明は必要なく、宅建士以外の従業員が交付しても問題ありません。 |
| 記載内容の違い | 物件の権利関係や法令制限、築年数や設備状況など、重要事項を説明する内容です。 | 代金や支払い時期、引渡し時期、登記申請時期など、契約内容の詳細が記載されます。 |
初心者の方が記憶しやすいコツとして、「契約前に説明するのが35条書面」、「契約後に正式に記録するのが37条書面」と覚えておくとよいでしょう。これにより、適切なタイミングで必要な書類を区別しやすくなります。
初心者が抑えるべき宅建士の役割と注意点
宅地建物取引士（以下「宅建士」といたします）は、不動産取引において極めて重要な役割を担っております。まず、35条書面（重要事項説明書）につきましては、必ず契約前に宅建士が記名し、宅建取引士証を提示しながら相手に内容を説明し書面を交付しなければなりません。これは相手方が不利益を被らないようにするための重要な消費者保護措置です 。
一方、37条書面（契約内容記載書面、いわゆる契約書）につきましては、契約成立後に遅滞なく交付される必要がございます。この書面への記名は宅建士が行わねばなりませんが、交付自体は宅建士以外の不動産業者の従業員が行っても差し支えありません 。
次に、電子交付や記名の法改正点につきましてです。令和4年（2022年）5月の法改正により、35条書面・37条書面とも、相手方の承諾があれば電磁的方法、すなわち電子ファイルによる交付が可能になりました。また、押印（印鑑による署名）については不要となり、記名のみで足りるようになりました。氏名の印字や電磁的記録による記名も認められています 。
最後に、35条書面と37条書面を混同してしまわぬよう、初心者でも使えるチェックポイントを以下の表にまとめました。
| チェック項目 | 35条書面（重要事項説明書） | 37条書面（契約内容記載書面） |
|---|---|---|
| 交付時期 | 契約成立前 | 契約成立後、遅滞なく |
| 説明義務 | 宅建士による説明と取引士証提示が必須 | 説明不要、記名のみ |
| 押印の要否（改正後） | 押印不要、記名のみ可 | 押印不要、記名のみ可 |
このように、交付のタイミング・説明の有無・電子対応などを確実に区別することで、初心者の方でも35条書面と37条書面の違いを混同せず理解できるようになります。
まとめ
この記事では、初心者の方にも分かりやすいように、三十五条書面と三十七条書面の基礎や違い、宅地建物取引士の役割まで丁寧に解説いたしました。三十五条書面は契約前の重要事項説明書、三十七条書面は契約後に交付される契約内容の書面であり、それぞれに異なるタイミングと目的があります。どちらも法律に基づく大切な書類ですので、流れやポイントを押さえておくことで、不動産取引を安全かつ安心して進めることができます。少しでも疑問や不安がございましたら、早めのご相談が安心への第一歩です。
